Ngày 12/4, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức sự kiện công bố báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý 1 năm 2025.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, quý 1 năm 2025, nguồn cung toàn thị trường BĐS nhà ở Việt Nam đạt 27 nghìn sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp 3 so với quý 1 năm 2024. Còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.
Nguồn cung BĐS nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, khi số lượng dự án nhà ở phê duyệt mới đang được cải thiện, với mức tăng đạt 18% trong năm 2024. Nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, hàng trăm dự án BĐS cũng đã được tái khởi động và đẩy nhanh tiến độ triển khai, sớm ra hàng nhằm đón đầu sự phục hồi của thị trường.
Bên cạnh các kết quả tích cực, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam quý 1 năm 2025 vẫn còn nhiều điểm hạn chế chưa được khắc phục, thậm chí có xu hướng gia tăng, tiềm ẩn rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Theo đó, cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài.
Cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng (ảnh minh họa).
Phân khúc căn hộ chung cư (CHCC) tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý 1 năm 2025, nhưng CHCC cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn "vắng bóng". Tỷ trọng CHCC bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2 nghìn sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án CHCC Nhà ở xã hội được mở bán. Nhưng vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu.
Đồng thời, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng cho người mua NƠXH vẫn rất thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn và các tỉnh, thành có nhu cầu cao vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung NƠXH. Việc hoàn thiện hồ sơ mua NƠXH còn mắc ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do.
Mặt bằng giá chào bán BĐS ngày càng có xu hướng tăng, khi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.
Chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (Q1/2019) của các dự án trong tập mẫu dự án được VARS chọn lọc và quan sát cho thấy, trong Q1/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tăng lần lượt là Tp Hà Nội (77,6%), Đà Nẵng (58,6%) và Tp HCM (35%).
Giá bán trung bình CHCC tại Hà Nội trong quý 1/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m², tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.
Khu vực HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án trong tập mẫu gần như không tăng so với quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 35%.
Giá bán bình quân căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng trong Q1/2025 đạt mức 62 triệu đồng/m², tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019–2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.
Giá bán sơ cấp được 'neo' ở mức cao duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao, là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà.
Một diễn biến nổi bật khác trong quý 1, là việc thị trường vẫn bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư.
Theo đó, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư BĐS khiến đất nền lại "sốt". Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 cho tới 30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội,…
Tuy nhiên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.
T.M
