Sáng 22/9, tại Hà Nội, Hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" diễn ra với 2 phiên thảo luận về những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản.
Người mua chuyển từ tâm lý đám đông sang giá trị thực
Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, thị trường bất động sản đã phục hồi sau Covid-19 nhưng không đồng đều giữa các phân khúc.
Trong khi căn hộ trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024-2026, phân khúc cao cấp có dấu hiệu chậm lại. JLL dự báo đến cuối quý IV/2026, tỉ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp có thể dưới 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70-80% của giai đoạn 2024-2025.
Bà Vân cho biết chi phí lãi vay thời gian qua đã tác động rõ đến khả năng thanh toán của người mua, đặc biệt ở giai đoạn phải hoàn tất các khoản tiền trước khi nhận nhà. Hành vi khách hàng cũng thay đổi khi người mua giảm phụ thuộc vào tâm lý đám đông, quan tâm nhiều hơn đến nguồn vốn và dòng tiền cá nhân.
Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam (Ảnh: BTC).
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường VARS cho rằng thanh khoản bắt đầu chậm lại sau những diễn biến về lãi suất cuối năm 2025. Cùng với đó, giá nhà tăng liên tục trong năm 2024-2025 khiến một bộ phận người mua nhận thấy mức giá đã vượt xa khả năng chi trả.
Một bộ phận người trẻ cũng có xu hướng chuyển từ mua sang thuê nhà, thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu bất động sản.
Theo ông Chung, thị trường thứ cấp đã xuất hiện những đợt điều chỉnh giá khoảng 10-20% ở một số phân khúc. Các chủ đầu tư cũng tăng chiết khấu thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán để thu hút dòng tiền. Những điều chỉnh này giúp thanh khoản có dấu hiệu cải thiện trong quý III/2026.
Nguồn cung nhà ở tăng nhưng bài toán vị trí và khả năng hấp thụ vẫn còn
Một trong những nội dung được các diễn giả đặc biệt lưu ý là nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group cho biết giai đoạn 2020-2024, thủ tục đầu tư kéo dài là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản bị hạn chế.
Theo ông Quê, trước đây thủ tục chấp thuận nhà đầu tư có thể mất khoảng 2 năm; định giá đất mất từ 6 tháng đến 2-3 năm tùy địa phương; các thủ tục quy hoạch, thiết kế, giao đất cũng có thể kéo dài 1-2 năm.
Sau khi các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cùng các nghị định hướng dẫn có hiệu lực, thời gian thực hiện một số thủ tục đã được rút ngắn. Theo ông, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện có thể còn khoảng 3-6 tháng; một dự án nhà ở xã hội trong điều kiện thuận lợi có thể hoàn thành các thủ tục để khởi công trong khoảng 4-6 tháng.
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group (Ảnh: BTC).
Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa với thanh khoản tăng. Ông Quê dẫn một số trường hợp tại Quy Nhơn và Phổ Yên (Thái Nguyên), trong đó có dự án quy mô khoảng 1.000 căn nhưng mới bán được vài chục căn, thậm chí có dự án gần 1.000 căn chưa bán được căn nào.
Theo ông, điều này cho thấy nhà ở xã hội không chỉ cần được xây dựng mà còn phải đặt đúng nơi có nhu cầu.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng nếu nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền được phát triển quá xa khu vực tập trung việc làm, người dân có thể không lựa chọn dù giá thấp hơn.
"Nếu chúng ta quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng được, chưa chắc người dân sẽ lựa chọn", ông Cường nói.
Bà Hoàng Thu Hằng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng cho rằng quy hoạch cần gắn với nhu cầu thực tế, đặc biệt là khả năng kết nối với nơi làm việc và các tiện ích.
Theo bà Hằng, một số khu vực đang quy hoạch nhà ở xã hội ở khá xa trung tâm, trong khi phần lớn người dân vẫn làm việc tại nội đô. Do đó, việc xây dựng xong nhưng tỉ lệ lấp đầy thấp sẽ không đạt được mục tiêu chính sách.
Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes (Ảnh: BTC).
Bên cạnh nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng được đặt ra như một hướng mở rộng nguồn cung. Tuy nhiên, theo ông Lê Đình Chung, doanh nghiệp vẫn phải cân đối giữa giá bán và chi phí đầu vào.
Dù được miễn tiền sử dụng đất, nhà ở xã hội vẫn chịu chi phí xây dựng và lãi vay. Trong khi giá nhân công, vật liệu và chi phí vốn có thể biến động trong quá trình triển khai, giá bán lại bị giới hạn, tạo ra rủi ro đối với doanh nghiệp.
Bổ sung thêm, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng một hướng có thể nghiên cứu là gắn phát triển nhà ở vừa túi tiền với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường sắt đô thị. Khi giao thông công cộng phát triển, các khu vực xa trung tâm nhưng nằm gần các đầu mối giao thông có thể trở thành không gian phát triển nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân.
Chi phí vốn cao, thị trường buộc phải trở về giá trị thực
Một thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản hiện nay là cả doanh nghiệp và người mua đều phải tính toán kỹ hơn bài toán dòng tiền. Theo ông Lê Đình Chung, chi phí vốn của doanh nghiệp hiện khoảng 12-14%, trong khi trước đây ở mức 8-10%. Với đặc thù dự án bất động sản cần lượng vốn lớn và thời gian triển khai dài, chi phí tài chính tăng không chỉ làm giảm hiệu quả đầu tư mà còn tạo áp lực lên giá bán.
Theo ông Chung, đây cũng là lý do doanh nghiệp khó có thể tiếp tục dựa vào kỳ vọng tăng giá để thúc đẩy thanh khoản. Khi chi phí vốn cao, dự án có thời gian thu hồi vốn dài sẽ chịu áp lực lớn hơn, trong khi khả năng tăng giá bán lại bị giới hạn bởi sức mua thực tế.
Ở phía người mua, diễn biến này đang kéo theo sự thay đổi trong cách lựa chọn bất động sản. Ông Chung cho biết nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền hoặc giá trị trong trung và dài hạn, thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng trong ngắn hạn.
Trong khi đó, người mua để ở chú trọng hơn đến pháp lý, vị trí, chất lượng và mức giá có phù hợp với khả năng tài chính hay không.
Từ góc độ thị trường, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng khi các chính sách mới giúp tháo gỡ một phần điểm nghẽn và nhiều dự án được khơi thông, nguồn cung trong những năm tới có khả năng cải thiện.
Khi đó, thị trường có thể dần chuyển từ trạng thái người bán có lợi thế sang cân bằng hơn, người mua có thêm lựa chọn và doanh nghiệp phải cạnh tranh để thu hút nhu cầu thực.
Sự thay đổi này đặc biệt đáng chú ý sau giai đoạn nguồn cung hạn chế khiến giá bất động sản tăng nhanh tại một số phân khúc. Khi nguồn hàng được bổ sung, không phải dự án nào cũng mặc nhiên có thanh khoản. Những sản phẩm có vị trí phù hợp, pháp lý rõ ràng, giá bán tương xứng với thu nhập và đáp ứng đúng nhu cầu của người mua sẽ phải cạnh tranh trực tiếp để giành sức mua.
Như vậy, tác động của chính sách không chỉ nằm ở việc đưa thêm dự án ra thị trường. Quan trọng hơn, khi nguồn cung được cải thiện, người mua có nhiều quyền lựa chọn hơn, còn doanh nghiệp phải tính toán lại từ chi phí vốn, cơ cấu sản phẩm đến mức giá bán. Đây có thể là yếu tố thúc đẩy thị trường chuyển dần từ cuộc chơi dựa nhiều vào kỳ vọng sang cuộc cạnh tranh bằng giá trị thực của bất động sản.
Hồng Nhung - Thành Long
