Không nên hiểu là "sở hữu chung cư có thời hạn"
Chiều 4/8, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) có Công văn 91/2026/CV-HoREA gửi các cơ quan của Quốc hội và nhiều bộ, ngành, đề nghị hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) theo hướng quy định "thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình" đối với nhà chung cư xây dựng mới.
Tuy nhiên, chính sách mới phải không hồi tố đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài. Theo HoREA, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên sử dụng khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư" thay vì "sở hữu nhà chung cư có thời hạn", phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026.
Chung cư xây mới có thể áp dụng niên hạn: Không phải hết hạn là mất nhà.
Theo đề xuất, thời hạn sử dụng nhà chung cư, gồm căn hộ và các phần diện tích khác trong nhà chung cư, được xác định theo niên hạn xây dựng công trình.
Đáng chú ý, HoREA đề nghị quyền sở hữu nhà chung cư chỉ chấm dứt khi công trình phải phá dỡ theo quy định và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng nhà chung cư.
Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng nếu quy định quyền sở hữu chấm dứt ngay khi có quyết định phá dỡ là chưa đầy đủ, bởi công trình có thể chưa được phá dỡ, cư dân vẫn đang sinh sống hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được phê duyệt.
Một điểm đáng chú ý khác là HoREA đề nghị đối với chung cư xây dựng mới, chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thời hạn lâu dài, đồng thời đề xuất "thời hạn tối đa" không quá 99 năm theo thông lệ quốc tế.
HoREA dẫn trường hợp Singapore, nơi Cơ quan Phát triển nhà ở (HDB) xây dựng chung cư để bán căn hộ cho người dân với quyền sở hữu trong 99 năm. Tuy nhiên, chính sách mới phải không hồi tố đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài.
HoREA cũng đề nghị cơ chế thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình chỉ áp dụng với chung cư xây dựng mới sau khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực. Đối với chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật mới có hiệu lực, Hiệp hội đề nghị vẫn được hưởng cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại chung cư.
Hết niên hạn, người dân vẫn có quyền xây dựng lại
Thông tin với Người Đưa Tin, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, theo đề xuất của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), khi chung cư hết niên hạn, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư. Các chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại thông qua đóng góp kinh phí.
HoREA đề xuất khoản đóng góp được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1m² sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ. Như vậy, theo cách tiếp cận này, hết niên hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa người dân mất quyền lợi đối với căn hộ. Vấn đề chuyển sang cơ chế cải tạo, xây dựng lại, trong đó chủ sở hữu vừa có quyền, vừa có trách nhiệm tài chính.
Trường hợp các chủ sở hữu không có khả năng đóng góp kinh phí hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện, HoREA đề xuất có thể bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư.
Kiến nghị của HoREA cho rằng hết niên hạn, người dân vẫn có quyền xây dựng lại.
Chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, đồng thời được hỗ trợ và tái định cư. Nếu quy hoạch không cho phép xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ, chủ sở hữu cũng được đề xuất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, hỗ trợ và tái định cư theo quy định.
Theo ông Châu, đề xuất trên được đặt trong bối cảnh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều khó khăn.
Cũng theo ông Châu, câu chuyện thời hạn chung cư không chỉ là căn hộ được sử dụng bao nhiêu năm. Đằng sau đó là bài toán về quyền tài sản, nghĩa vụ tài chính của cư dân, chất lượng công trình, quỹ bảo trì, cải tạo chung cư cũ, tái định cư và trách nhiệm giữa Nhà nước, doanh nghiệp và chủ sở hữu. Việc làm rõ những nội dung này, sẽ giúp người dân hiểu đúng chính sách, đồng thời tạo cơ sở để thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.
Phùng Sơn
